Verdichting in Dordrecht: kijken voorbij de plangrens

Dordrecht is fors aan het bouwen: op verschillende locaties in de stad zijn grote gebiedsontwikkelingen en herinrichtingen gepland en bouwt de stad er flink wat woningen bij. Voor de beheerorganisatie betekent dit een groter areaal in beheer en een grotere gebruiksdruk van de bestaande openbare ruimte. PLANTERRA onderzocht wat de gevolgen en kansen van deze verdichting zijn voor beheer: Wat betekent dit ruimtelijk, voor de financiën, wat zijn de effecten op leefbaarheid en wat kan beheer daaraan bijdragen? Daarbij keken we niet alleen naar de ontwikkellocaties zelf, maar ook naar omliggende gebieden waar de effecten van verdichting merkbaar zullen worden; de zogenaamde beheergebieden. Lees hoe we dat hebben aangepakt.

Plangebied en proces

Deze studie is uitgevoerd voor de Dordtse Spoorzone met de focus op het Stationsgebied en het Maasterras (zie figuur 1). In deze gebieden zijn namelijk grote gebiedsontwikkelingen en herinrichtingen gepland. Om de kansen en gevolgen in kaart te brengen organiseerden we diverse creatieve werksessies met vakmensen vanuit groen, grondwater en water, riool, ondergrondse infrastructuur, spelen, verkeer en financiën.

Effect van verdichting op leefbaarheid

In zowel de ontwikkellocaties als in de beheergebieden keken we naar de effecten van de verdichtingsplannen op de leefbaarheid en welke opgaven om de openbare ruimte te verbeteren er als gevolg daarvan ontstonden. Verdichting is van invloed op de leefbaarheid in zowel de ontwikkelgebieden als in de gebieden eromheen. In alle gevallen zal de nieuwe en bestaande openbare ruimte in het gebied intensief / intensiever worden gebruikt. Tegelijkertijd zorgt de toename van prikkels door mensen en verkeer ervoor dat bewoners meer behoefte zullen hebben aan plekken met een hoogwaardige verblijfskwaliteit, met rust en groen voor een stressherstellende werking, met ruimte om gezond en actief te spelen en te bewegen.

Dit biedt kansen om de stad te verbeteren door nieuwe openbare ruimte te creëren die voldoet aan de eisen en ambities van deze tijd. Een ruimte die klimaatadaptief, biodivers, inclusief en ‘slim’ is en gezond gedrag en ontmoeten stimuleert.

We hebben daarvoor het ‘opgaveweb’ toegepast om ambities te formuleren en de consequenties in kaart te brengen (zie figuur 2). Hierbij keken we per gebied naar de huidige situatie, naar de verwachte gevolgen van de verdichting, en in hoeverre deze afwijkt van het ambitieniveau Op basis hiervan konden we concrete verbetervoorstellen doen met het oog op leefbaarheid en de kwaliteit van de openbare ruimte.

Financiële gevolgen

Aan het inrichten, verbeteren en beheren van de openbare ruimte hangt natuurlijk een prijskaartje. Met verschillende methoden, afhankelijk van de hoeveelheid informatie die per plan bekend was, hebben we een inschatting van de verwachte beheerkosten gemaakt.  We gebruikten daarvoor profielberekeningen voor locaties waar al gedetailleerde schetsontwerpen voor waren, de ‘woonmatjesbenadering’ als er alleen globale schetsen gemaakt waren en procentuele schattingen voor grootschalige, nader te ontwerpen locaties.

Om alle plannen voor de openbare ruimte in het plangebied te bekostigen, onderzochten we de verschillende financieringsbronnen die de gemeente Dordrecht tot haar beschikking heeft. Daarbij ging het om onder andere de grondexploitatie van de geplande gebiedsontwikkelingen, de budgetten vanuit beheer voor zowel verzorgend onderhoud als de investeringsbudgetten voor groot onderhoud en herinrichting en ten derde het gemeentefonds. 

In deze studie komen we tot de conclusie dat de verschillende budgetten en bekostigingsmogelijkheden waar mogelijk gecombineerd zouden moeten worden om de ambities voor het gehele gebied te realiseren. Dat pleit ervoor om de begrenzing van de voorgestelde gebiedsexploitatie voldoende groot te maken. In ieder geval zo groot dat er ook financiële ruimte is voor aanvullende herinrichtings­maatregelen en meer beheerbudget voor de beheergebieden.

Dashboard Verdichting en Beheer

Om te komen tot één gebiedsontwikkeling die betaalbaar is én een optimale kwaliteit van de openbare ruimte en leefbaarheid mogelijk maakt, ook in de beheergebieden, hebben we het Dashboard Verdichting en Beheer ontwikkeld. Het Dashboard geeft per plangebied met bijbehorende inrichtings- en beheerambities weer wat de ruimtelijke en financiële gevolgen zijn. Het dashboard is niet alleen voor de beheerafdeling. Het zou juist toegepast moeten worden in samenwerking met andere afdelingen en andere stakeholders.

Conclusie

Met deze studie hebben we handvatten voor de omgang met verdichting ontwikkeld. Deze handvatten bestaan naast het dashboard ook uit concrete inhoudelijke, organisatorische en financiële aanbevelingen waarmee de afdeling beheer vanaf een vroegtijdig stadium (vanaf de planfase) constructief kan meedenken en meedoen met verdichtingsprojecten van de stad. Op dit moment beproeven en ontwikkelen we deze werkwijze in een pilotproject bij een wat eenvoudigere gebiedsontwikkeling.

Meer weten?

Wilt u meer weten over het dashboard Verdichting en Beheer, de woonmatjesbenadering of andere onderdelen van dit project? Neem contact op met Linde van den Brink via linde.vandenbrink@planterra.nl.